Blog des locations saisonnières

Comment ouvrir un blog sur le métier de la location saisonnière sans parler du démarrage de cette activité ?
Dans cette série de billets, je vais essayer de définir des étapes de démarrage de l’activité en commençant par les aspects juridiques.
Je ne prétend pas vous donner de solution miracle, mais simplement le minimum d’information pour que vous sachiez où aller et comment.

Je vous invite à laisser vos commentaires ci-après.

Une définition très large du terme “location saisonnière”

Est donnée par la  Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 Art 1 alinéa 1, mais cette définition est très extensive : « Est considérée comme une location saisonnière [... la location] d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
En application de la Réponse ministérielle du 26 décembre 1983, la saison renvoie à « une durée qui n’excède pas celle d’une saison d’été ou d’hiver, c’est-à-dire 3 mois ».
Cependant, la Cour de Cassation se montre plus souple en estimant qu’une location d’une durée de 6 mois peut revêtir un caractère saisonnier, aussi bien pendant la saison estivale que pendant la saison hivernale.

Il s’agit donc d’une location de meublée sans durée minimale imposée avec un contrat valant bail. Le fait que la saisonnalité puisse être repoussée à 6 mois permet de louer en location saisonnière à des saisonniers dans les stations.

En vertu de l’article 1er de l’arrêté du 8 janvier 1993, les meublés de tourisme sont des « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
Ils sont répartis en 5 catégories, de 1 à 5 étoiles, selon leur confort et leur situation.
Ces « meublés de tourisme » répondent tous à des conditions minimales de confort et d’habilité fixées par le décret du 6 mars 1987.

Il y a assez peu de loi , mais seules les conditions générales du Code Civil (article 1708 et suivants) régissent la location de vacances, notamment au niveau des baux des maisons et ceux à loyer. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes précise certaines des règles afin qu’elles soient plus claires. Voici un condensé de ce qu’il ne faut pas oublier de mettre en place.

Quoiqu’il en soit, l’agence immobilière est tenu d’afficher en agence sa caisse de garantie de façon visible. Toute communication devra faire l’objet d’un affichage explicite des prix est communiquant une période de référence. Par exemple, il est possible de mettre un tarif à partir de… mais en précisant la période de validité. Je vous recommande aussi d’afficher les bilans énergétiques.

Lors d’une location, l’agence doit fournir au locataire un descriptif complet de la location (arrêté n° 25305 du 16/05/1967) et un contrat de location (valant bail et facture). Le descriptif doit être exact et éventuellement comporter quelques photos. L’hébergement n’est pas soumis à TVA. Cependant vos honoraires le sont, eux (19,6%). Aucune location ne peut être faite sans que le propriétaire n’est été mis au courant. Cet avertissement se fait en général par courrier, mais il est admis qu’on puisse le faire par email. Un contrat doit aussi être établi mentionnant adresse, prix, durée, état, etc. Ce contrat doit obligatoirement être retourné à l’agence, accompagné d’un acompte ou d’arrhes. Il faut d’ailleurs le préciser, car si ce n’est pas mis, ce sont par défaut de arrhes. Je vous rappelle que dans le cas des arrhes si le locataire annule sa location, il ne perd que le montant versé. Si c’est le propriétaire qui renonce à louer son bien, il doit verser au locataire floué le double de la somme versée (article 1590 du Code civil). Dans le cas d’un acompte, l’engagement des deux parties est définitif. Le loueur est en droit aussi de demander une attestation d’assurance lors de la remise des clés.

Le versement du loyer se fait généralement en deux fois. La première fois pour l’acompte ou arrhes (pas plus de 30%) et la seconde fois au plus tard à la remise des clés. Cependant le solde peut être remis à 30 jours avant le démarrage du séjour. Le dépot de garantie (ou caution) sera versé à l’entrée. Il peut être restitué à la sortie du locataire ou jusqu’à deux mois après la location.

Enfin, un état des lieux devra être dressé en entrée et en sortie de la location. La présence des deux parties est préférable. Il est cependant admis que les agences puissent établir des états des lieux contradictoires.

Maintenant vous avez une vue synthétique de la règlementation. Je vous conseille avant de vous lancer de compléter et de valider tout ça avec le service juridique de votre caisse de garantie. N’hésitez pas non plus à consulter un conseil en la matière ou votre avocat. Rendez-vous sur http://pro.homeresa.com, pour me demander plus d’information.

Ce n’est pas du juridique, mais, pensez à inclure tous vos documents légaux dans la communication de votre agence. Avoir un contrat fournit par un prestataire qui se charge de la légalité, c’est très bien. Avoir un document mis à l’entête de votre société et portant vos couleurs, est mieux en termes de publicité.

Dans le prochain billet, je commencerai à voir les aspects pratiques